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Post am Rochus* Wien | Österreich
Mit einem partizipativen Vergabeprozess zum richtigen Totalunternehmer

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Parallel zum ersten Vorentwurf machte sich das Projektteam bereits auf die Suche nach einem geeigneten Totalunternehmer, um so nicht nur wertvolle Zeit zu sparen, sondern auch bewusst von den Synergien des Planungsfortschritts zu profitieren. Es startete ein Vergabeprozess, in dem sich ein guter Preis, hohe Qualität und ein partnerschaftlicher Umgang miteinander nicht ausschließen.

Der Weg zu einer hohen Bestellqualität

Als Sektorenauftraggeberin unterliegt die Österreichische Post dem Bundesvergabegesetz. Im Vorfeld beschäftigte sie sich intensiv mit der Bauphase und entschied sich für einen Totalunternehmer. 

In einer intensiven Initiierungsphase wurden nicht nur Rechts- und Verfahrensgrundlagen, Rahmenbedingungen und die sozioökonomische Gebäudequalität sichergestellt, sondern insbesondere auch die funktionale Gebäudequalität definiert. Dies schloss die Gebäudestruktur und das Erschließungskonzept, das Verkehrskonzept und auch den Funktionsbereich Handel (Einkaufszentrum) ein. Darüber hinaus ergaben sich aus dem Bedarfserhebungsprozess klare Empfehlungen für eine zukünftige Bürostruktur: reversible, modulare Büroflächen, die organisatorische Veränderungen und eine optimale Raumgliederung zulassen. Mehr dazu im Artikel Von der Postgasse an den Rochusmarkt – ein Paradigmenwechsel.

Die funktionale Gebäudequalität wurde gemeinsam mit Key-Stakeholdern auf Basis von Vorstudien erarbeitet und stellte einen stabilen Rahmen dar, der Sicherheit für den weiteren Projektfortschritt gewährleistete. 

Das Kernteam für die Planung und Umsetzung der neuen Post-Zentrale: Rudolf Gruber (Österreichische Post), Karl Friedl (M.O.O.CON), Michael Ullrich (Österreichische Post), Dirk Agsten (M.O.O.CON), Mario Paintner (feld72 Architekten ZT), Michael Salvi (Schenker Salvi Weber Architekten ZT) und Daniel Deutschmann (Heid Schiefer Rechtsanwälte). © Walter Oberbramberger

 

Es ist wirklich eine Besonderheit, dass AuftraggeberIn, Baufirma und GeneralplanerIn komplett an einem Strang ziehen und niemals gegeneinander arbeiten. Das habe ich so noch selten erlebt.

Daniel Deutschmann, Vergaberechtsjurist Heid Schiefer Rechtsanwälte

 

Die Möglichkeit, nur einen Vertragspartner zu haben, eine erhöhte Kosten- und Terminsicherheit und eine erwartbare effiziente Bauausführung waren hier ausschlaggebend. Wunsch der Post war es, bei einem so komplexen Bauvorhaben die Gesamtkoordination der Umsetzung aus einer Hand zu bekommen.

Wir haben mit allen BieterInnen in einem Partnering-Verfahren intensiv geplant und verhandelt und einander kennengelernt, um so am Ende mit dem für uns richtigen Angebot durchzustarten. Die Sicherheit unserer Auftraggeberin stand stets im Vordergrund. 

Minimales Risiko für die Post

Wir haben den Prozess taktisch so gestaltet, dass kein Spekulationsmoment aufkommen konnte. Im Verfahren wurde nie festgelegt, wie viele Verhandlungsdurchläufe es geben wird. So konnte man vermeiden, dass der Markt die Preise hochfuhr. Allein dadurch hat sich die Post schon viel Geld gespart – hier hat sich die Beratung ausgezahlt.

Der Verhandlungsprozess integrierte bewusst eine Kennenlernphase und stellte so sicher, dass sich Auftraggeberin und Bieter_Innen auf allen Ebenen einig wurden. © Walter Oberbramberger

 

Funktionale Ausschreibung und Preispauschale führen zu hoher Sicherheit

Die Post wusste sehr früh was sie brauchte. So konnten wir die Anforderungen gleich von Beginn an transparent kommunizieren. Diese wurden bewusst funktional beschrieben. Die Kombination mit einer Preispauschale ergab eine hohe Preissicherheit bei anhaltender Flexibilität. Denn: Eine funktionale Leistungsbeschreibung ist in der Umsetzung flexibel. 

In den Ausschreibungsunterlagen haben wir eine eigene Bestimmung vorgesehen, wonach die Abweichung vom Erstangebot zum Zweitangebot zum Drittangebot fortlaufend nicht sehr hoch sein durfte. So konnte sich die Post bereits ab dem Erstangebot budgetär auf sicherem Boden bewegen.

Daniel Deutschmann, Heid Schiefer Rechtsanwälte

 

Durch den gewählten Prozess werden die Risikopuffer auf allen Seiten rausgelassen: Man lernt sich kennen und man weiß, was die bzw. der andere erwartet. So kann man die finale Entscheidung dann guten Gewissens auf den Preis reduzieren.

Michael Ullrich, Österreichische Post

Sonja Gersch, M.O.O.CON Projektmanagerin

Wir wussten durch die enge Verknüpfung mit der Planung immer genauer und genauer, wie viel es wirklich kosten darf – das gibt Sicherheit. Wichtig ist, dass vor Vertragsabschluss alle preiswirksamen Risiken abgearbeitet sind, sonst setzt man sich unnötigem Risiko aus.

Von der Bestellqualität zur Gebäudequalität

Zusammenfassend kann man sagen: Die Bestellqualität ist das stabile Fundament der Post am Rochus. Denn:

  • Die fundierte Bedarfsplanung bildete die Grundlage für einen erfolgreichen Prozess bis zur Übergabe des Gebäudes.

  • Die hohe Bestellqualität sicherte das beste Ergebnisse in der GeneralplanerInnenauswahl und in der anschließenden Planungsphase.

  • Das klar definierte Bau-Soll in Verbindung mit einem partnerschaftlichen, partizipativen Totalunternehmer-Vergabeverfahren führte zu kompetenten, leistungsfähigen PartnerInnen für die Ausführung.

  • „Diese Rahmenbedingungen machen den reibungslosen Projektverlauf trotz zahlreicher äußerer und innerer Einflüsse möglich.

  • „Und so kann die "Post am Rochus" bilanzieren: "in time", "in budget" und "in quality"!

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