Post am Rochus* Wien | Österreich
Der erfolgreiche Weg in die neue Unternehmenszentrale

Nach 2,5 Jahren Bauzeit war es vollbracht: Mit der „Post am Rochus“ wurde Mitte 2017 ein attraktiver Mix aus modernsten Büros, einem Einkaufszentrum und einem Flagship-Store der Post in einem der lebendigsten Viertel der Stadt fertiggestellt. Von der strategischen Ausrichtung bis hin zur Projektsteuerung standen wir der Österreichischen Post über sechs Jahre hinweg stärkend zur Seite.

Auftraggeber_in

Österreichische Post AG

Beratung & Projektmanagement

M.O.O.CON

Architektur- und Generalplaner_innen

Schenker Salvi Weber Architekten ZT mit
feld72 Architekten ZT

Projektdauer

2012-2017

Grösse

ca. 49.000 m²

Mitarbeiter_innen

1.100

Nachhaltigkeitszertifizierung

DGNB Gold

Besonderheiten

Denkmalgeschütztes Gebäude und archeologische Funde

Arbeitswelten verändern

Kulturwandel bringt Standortentscheidung der Post in Gang

Nachdem der historische Standort in der Postgasse nicht mehr zeitgemäß schien, musste die Post handeln. Das Unternehmen erkannte die Chance zur Veränderung und integrierte bewusst einen Change Prozess in den bevorstehenden Standortwechsel. MitarbeiterInnen aus sechs Standorten bezogen vorerst ein Übergangsquartier in der Haidingergasse im 3. Wiener Gemeindebezirk, wo der Kulturwandel pilotiert und neue Arbeitsplatzmodelle ausprobiert wurden. Generaldirektor Dr. Georg Pölzl sah die Chance zum Wandel und wollte diesen architektonisch durch eine neue Unternehmenszentrale unterstützen. Die Liegenschaft am Rochusmarkt vereinte die Bedürfnisse des Unternehmens und wurde zum neuen Ort für die Post Zentrale auserkoren. Die Planungen für ein maßgeschneidertes, konzerneigenes Gebäude im Herzen des dritten Wiener Gemeindebezirks konnten beginnen.

Wir stellen den Kunden in den Mittelpunkt, wir handeln zukunftsorientiert, wir alle sind die Post! Dieses Wertgefüge formulierte einen klaren Auftrag an das Gebäude. Und das haben wir dann auch konsequent umgesetzt.

Michael Ullrich, Projektleiter Österreichische Post

Mitten im Dritten – die Unternehmensziele im neuen Gebäude verwirklicht

Harmonisch integriert in ein denkmalgeschütztes Art-Déco-Haus – dem ehemaligen Telegrafenamt – ist die Post nach Durchführung eines einschneidenden Change Prozesses in der neuen Unternehmenszentrale angekommen. Ein intensiver Bedarfserhebungsprozess stellte sicher, dass das neue Gebäude zur Arbeitsweise, Identität und den Zielen unserer Auftraggeberin passt. Auf dieser Grundlage hielten wir im ersten Schritt einen Generalplaner-Realisierungswettbewerb ab. Darauf aufbauend führte ein Verhandlungsverfahren zur Vergabe an einen Totalunternehmer (= ein Bauunternehmen, das bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt).

Es war uns wichtig, nicht in einer Enklave abgeschottet vom Rest der Welt zu arbeiten, sondern mit unserem neuen Gebäude etwas zurückzugeben und echten Mehrwert für die unmittelbare Umgebung zu schaffen.

Michael Ullrich, Projektleiter Österreichische Post

 

Mit dem Ziel, zentrale städtische Funktionen einer Büronutzung wieder zurück in die Stadt zu bringen, entstanden auf ca. 49.200 m² Gesamtfläche Arbeitsmöglichkeiten für rund 1.100 Personen nach dem Activity Based Working Konzept.

Damit der Einzug 2017 zeitgerecht erfolgen konnte, musste das Planungsteam einige Hürden überwinden:

  • Die Integration in ein denkmalgeschütztes Bestandsgebäude etwa, das mit technischen Einbauten der Telekom stets am Netz bleiben musste. 

  • Oder auch die Tatsache, dass sich das Grundstück auf einem archäologischen Hotspot befindet.

Durch die frühe und realistische Einplanung der möglichen Stolpersteine blieb das Projekt stets auf Kurs und konnte „in time“, „in budget“ und „in quality“ abgeschlossen werden.

Karl Friedl
M.O.O.CON Geschäftsführer

Für uns war von Anfang an klar: Dieser Auftraggeber zieht mit! Die Post hat die Wechselwirkungen zwischen Identität und Objekt verstanden. Die Zukunft ist immer nur dann problematisch, wenn man sie nicht gestaltet.

Völlig Neue Arbeitswelten

Von der Postgasse an den Rochusmarkt – ein Paradigmenwechsel

Aus der Postgasse mit Zellenbüros hat die Post zu einem Open Space Konzept gefunden – ein riesiger Schritt nach vorne.

Beim Bürokonzept dominieren heute die Stichworte Reversibilität und Flexibilität, da starre Raumstrukturen die organisatorische Dynamik und laufende Optimierung der Arbeitsprozesse behindern. So können organisatorische Veränderungen zu jeder Zeit gemeistert werden. Mit dem Activity Based Working Konzept wird ein Ansatz integriert, der bereits in einer Pilotphase erarbeitet und ausprobiert wurde.

Es war ein massiver Paradigmenwechsel, der uns gezeigt hat, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Das Übergangsquartier in der Haidingergasse war eine Zwischenstation, die wir mit unserem Berater permanent weiterentwickelt haben. Wir haben unseren Umzug als Chance genutzt, haben neue Konzepte ausprobiert und uns völlig neu aufgestellt. Das Ergebnis am Rochusmarkt kann sich sehen lassen!

Michael Ullrich, Österreichische Post

Der siebenstöckige Neubau wurde durch ein Atrium mit dem sechsstöckigen Art-Déco-Bestandsgebäude verbunden. Wo alt und neu aufeinandertreffen ist eine Art "Fuge" entstanden, die als Begegnungs- und Kommunikationsort dient. Die Büroräumlichkeiten werden durch das Mobiliar und durch Rückzugsräume zum Telefonieren oder für Arbeiten, die eine höhere Konzentration erfordern, gegliedert. In den etwas größer dimensionierten, verglasten Räumen ist Platz für Besprechnungen. Die MitarbeiterInnen haben keine fix zugewiesenen Arbeitsplätze und können so immer die beste Arbeitsumgebung für die jeweilige Tätigkeit wählen.

Das eigene, dreigeschossige Einkaufszentrum mit Shop- und Gastronomieflächen, direktem Zugang zur U-Bahn und Post Flagship Store runden die architektonisch hochwertige Post Zentrale ab. 

Projekte gestalten

Eine kompromisslose Umfeldanalyse ohne Wunschdenken macht sich bezahlt

Trotz Denkmalschutz, Netzwerkknoten und archäologischen Grabungen blieb zu jeder Zeit alles auf Schiene. Auf der Liegenschaft befindet sich das Wählamt, dessen denkmalgeschützte Art-Déco-Fassade in das neue Gebäude integriert werden musste. Im Bestandsgebäude lagen technische Einbauten der Telekom – sie standen und stehen nach wie vor in Betrieb und durften zu keiner Zeit vom Netz genommen werden. Um das Risiko eines Telekom-Netzausfalls so gering wie möglich zu halten, wurde kurzerhand ein eigenes Vorprojekt gestartet. Vor dem eigentlichen Projektbeginn und nach sorgfältiger Prüfung wurde der sogenannte "Kollektor-Gang", ein enger Raum, in dem viele wichtige Netzwerkkabeln liegen, an die Grundstücksgrenze verlegt. 

Dirk Agsten
M.O.O.CON Projektleiter

Die Erfolgsformel für Projekte generell ist das frühzeitige Antizipieren möglicher Stolpersteine. Wenn man die bewusst einplant und ihnen die nötige Aufmerksamkeit schenkt, ist das schon die halbe Miete

Archäologischer Hotspot

Schon früh war außerdem klar, dass auf dem Grundstück mit archäologischen Funden zu rechnen war. Was das Herz der ArchäologInnen höherschlagen lässt, wird für AuftraggeberInnen eines Bauprojekts schnell einmal zur Zitterpartie, kann doch schon ein winziger Fund die Bauarbeiten zum Stillstand zwingen. Wir haben das Unplanbare planbar gemacht und die archäologischen Grabungen von Beginn an eingeplant. 

Während sich das Projektteam auf den Wettbewerb und die Totalunternehmer-Vergabe konzentrierte, brachten die ForscherInnen innerhalb von sechs Monaten sensationelle Funde zum Vorschein.

Zum ersten Mal konnte eine Mischung zwischen der spätkeltischen und der frührömischen Kultur nachgewiesen werden. Zum Entzücken aller stieß man zudem auf Gegenstände, die beweisen, dass am Rochus schon vor über 2000 Jahren Post verschickt wurde. Die Österreichische Post kehrte in gewisser Weise also wieder "heim".

Der Wettbewerb: So wurde das beste Ergebnis für die Post erzielt

Es handelte sich um einen europaweiten, anonymen, zweistufigen Generalplanerwettbewerb, in dem Haustechnik, Infrastruktur, etc. gleich integriert wurden. Diese Wettbewerbsspezifika, gepaart mit einer klaren Bedarfsplanung und konsequenter Prozessoptimierung, waren hier zielführend. Gemeinsam mit unserer Auftraggeberin definierten wir im Vorhinein exakt was gebraucht wird. Der Wettbewerb konnte deshalb so gestaltet werden, dass er maßgeschneiderte Ergebnisse lieferte.

Die Vorgaben zur Wettbewerbsaufgabe wurden den teilnehmenden Planerinnen und Planern transparent und klar kommuniziert – das ist nicht immer selbstverständlich. Aus unserer Sicht handelte es sich aber nicht um Einschränkungen, sondern vielmehr um informative Guidelines. 

Mario Paintner, feld72 Architekten ZT

 

Partnerschaftliche Arbeitweise ist erfolgsentscheidend

Uns war wichtig, dass es sich beim Wettbewerb um einen GeneralplanerInnen- und nicht um einen reinen Architekturwettbewerb handelte. Denn: So ein Projekt ist mehr als ein Haus – es geht ums ganze System. Um den Prozess zu optimieren, haben wir von Beginn an partnerschaftlich geplant, sodass die einzelnen Systeme integral ineinandergreifen. Das verstehen wir unter Bestellqualität: Ein gutes Briefing, das Miteinbeziehen aller Systeme und der Gesamtwirtschaftlichkeit.

Teamwork bis ins letzte Detail: Michael Salvi (Schenker Salvi Weber Architekten), Michael Ullrich (Österreichischen Post) und Karl Friedl (M.O.O.CON). © Walter Oberbramberger

Anonym und...

Die Anonymität hat ganz extrem in der Entscheidungsfindung dazu beigetragen, dass neutral, funktional und kriterienbasiert entschieden wurde. Die Beurteilungskriterien wurden zuvor erarbeitet. Das war ein großer Erfolgsfaktor. So musste die Post nicht direkt selbst bewerten, sondern hatte durch unsere Beratung und die Vorprüfberichte eine solide Entscheidungsgrundlage. Das hat unserer Auftraggeberin viel Sicherheit gegeben.

...zweistufig

Auch die Zweistuftigkeit war enorm wichtig, um ein maßgeschneidertes Ergebnis zu erhalten. Die erste Stufe des Wettbewerbs entsprach von den Anforderungen her bewusst der eines Architekturwettbewerbs. Mit dieser niederschwelligen Eintrittsstufe konnten auch kleinere Büros teilnehmen, sodass wir auf die ganze Bandbreite des Marktes zugreifen konnten. Hier setzten wir uns vorrangig mit der Struktur auseinander. Das ist die Grundvoraussetzung dafür, dass das Gebäude später wirklich funktional aufgestellt ist. Im Hintergrund rechneten wir schon Flächen und visualisierten, was die einzelnen Wettbewerbsbeiträge wirtschaftlich leisten und wie viel Potenzial die Entwürfe haben. Hier prüften wir Kosten, Machbarkeit, Nachhaltigkeit und Nutzerkomfort quantitativ.

Für die zweite Phase konnten sich die TeilnehmerInnen mit PartnerInnen Verstärkung suchen.

Die zwei Stufen ermöglichten uns eine Reflexion – ein Lernen im und am Wettbewerb sozusagen. Hätte es die zweite Stufe nicht gegeben, sähe das Endresultat heute garantiert anders aus: Es läge weiter entfernt von den Wünschen der Post.

Michael Salvi, Schenker Salvi Weber Architekten ZT

Mit einem partizipativen Vergabeprozess zum richtigen Totalunternehmer

Parallel zum ersten Vorentwurf machte sich das Projektteam bereits auf die Suche nach einem geeigneten Totalunternehmer, um so nicht nur wertvolle Zeit zu sparen, sondern auch bewusst von den Synergien des Planungsfortschritts zu profitieren. Es startete ein Vergabeprozess, in dem sich ein guter Preis, hohe Qualität und ein partnerschaftlicher Umgang miteinander nicht ausschließen.

Als Sektorenauftraggeberin unterliegt die Österreichische Post dem Bundesvergabegesetz. Im Vorfeld beschäftigte sie sich intensiv mit der Bauphase und entschied sich für einen Totalunternehmer. 

Der Weg zu einer hohen Bestellqualität

In einer intensiven Initiierungsphase wurden nicht nur Rechts- und Verfahrensgrundlagen, Rahmenbedingungen und die sozioökonomische Gebäudequalität sichergestellt, sondern insbesondere auch die funktionale Gebäudequalität definiert. Dies schloss die Gebäudestruktur und das Erschließungskonzept, das Verkehrskonzept und auch den Funktionsbereich Handel (Einkaufszentrum) ein. Darüber hinaus ergaben sich aus dem Bedarfserhebungsprozess klare Empfehlungen für eine zukünftige Bürostruktur: reversible, modulare Büroflächen, die organisatorische Veränderungen und eine optimale Raumgliederung zulassen. Mehr dazu im Kapitel Arbeitswelten verändern.

Die funktionale Gebäudequalität wurde gemeinsam mit Key-Stakeholdern auf Basis von Vorstudien erarbeitet und stellte einen stabilen Rahmen dar, der Sicherheit für den weiteren Projektfortschritt gewährleistete. 

Das Kernteam für die Planung und Umsetzung der neuen Post-Zentrale: Rudolf Gruber (Österreichische Post), Karl Friedl (M.O.O.CON), Michael Ullrich (Österreichische Post), Dirk Agsten (M.O.O.CON), Mario Paintner (feld72 Architekten ZT), Michael Salvi (Schenker Salvi Weber Architekten ZT) und Daniel Deutschmann (Heid Schiefer Rechtsanwälte). © Walter Oberbramberger

 

Es ist wirklich eine Besonderheit, dass AuftraggeberIn, Baufirma und GeneralplanerIn komplett an einem Strang ziehen und niemals gegeneinander arbeiten. Das habe ich so noch selten erlebt.

Daniel Deutschmann, Vergaberechtsjurist Heid Schiefer Rechtsanwälte

 

Die Möglichkeit, nur einen Vertragspartner zu haben, eine erhöhte Kosten- und Terminsicherheit und eine erwartbare effiziente Bauausführung waren hier ausschlaggebend. Wunsch der Post war es, bei einem so komplexen Bauvorhaben die Gesamtkoordination der Umsetzung aus einer Hand zu bekommen.

Wir haben mit allen BieterInnen in einem Partnering-Verfahren intensiv geplant und verhandelt und einander kennengelernt, um so am Ende mit dem für uns richtigen Angebot durchzustarten. Die Sicherheit unserer Auftraggeberin stand stets im Vordergrund. 

Minimales Risiko für die Post

Wir haben den Prozess taktisch so gestaltet, dass kein Spekulationsmoment aufkommen konnte. Im Verfahren wurde nie festgelegt, wie viele Verhandlungsdurchläufe es geben wird. So konnte man vermeiden, dass der Markt die Preise hochfuhr. Allein dadurch hat sich die Post schon viel Geld gespart – hier hat sich die Beratung ausgezahlt.

Der Verhandlungsprozess integrierte bewusst eine Kennenlernphase und stellte so sicher, dass sich Auftraggeberin und Bieter_Innen auf allen Ebenen einig wurden. © Walter Oberbramberger

 

Funktionale Ausschreibung und Preispauschale führen zu hoher Sicherheit

Die Post wusste sehr früh was sie brauchte. So konnten wir die Anforderungen gleich von Beginn an transparent kommunizieren. Diese wurden bewusst funktional beschrieben. Die Kombination mit einer Preispauschale ergab eine hohe Preissicherheit bei anhaltender Flexibilität. Denn: Eine funktionale Leistungsbeschreibung ist in der Umsetzung flexibel. 

In den Ausschreibungsunterlagen haben wir eine eigene Bestimmung vorgesehen, wonach die Abweichung vom Erstangebot zum Zweitangebot zum Drittangebot fortlaufend nicht sehr hoch sein durfte. So konnte sich die Post bereits ab dem Erstangebot budgetär auf sicherem Boden bewegen.

Daniel Deutschmann, Heid Schiefer Rechtsanwälte

 

Durch den gewählten Prozess werden die Risikopuffer auf allen Seiten rausgelassen: Man lernt sich kennen und man weiß, was die bzw. der andere erwartet. So kann man die finale Entscheidung dann guten Gewissens auf den Preis reduzieren.

Michael Ullrich, Österreichische Post

Sonja Gersch
M.O.O.CON Projektmanagerin

Wir wussten durch die enge Verknüpfung mit der Planung immer genauer und genauer, wie viel es wirklich kosten darf – das gibt Sicherheit. Wichtig ist, dass vor Vertragsabschluss alle preiswirksamen Risiken abgearbeitet sind, sonst setzt man sich unnötigem Risiko aus.

Von der Bestellqualität zur Gebäudequalität

Zusammenfassend kann man sagen: Die Bestellqualität ist das stabile Fundament der Post am Rochus. Denn:

  • Die fundierte Bedarfsplanung bildete die Grundlage für einen erfolgreichen Prozess bis zur Übergabe des Gebäudes.

  • Die hohe Bestellqualität sicherte das beste Ergebnisse in der GeneralplanerInnenauswahl und in der anschließenden Planungsphase.

  • Das klar definierte Bau-Soll in Verbindung mit einem partnerschaftlichen, partizipativen Totalunternehmer-Vergabeverfahren führte zu kompetenten, leistungsfähigen PartnerInnen für die Ausführung.

  • „Diese Rahmenbedingungen machen den reibungslosen Projektverlauf trotz zahlreicher äußerer und innerer Einflüsse möglich.

  • „Und so kann die "Post am Rochus" bilanzieren: "in time", "in budget" und "in quality"!

Projektteam

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Karl Friedl

Sonja Gersch

Dirk Agsten

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